Certains continuent d’empiler les justificatifs et de redouter le verdict du fisc. D’autres, plus discrets, encaissent leurs loyers et voient fondre leur base d’imposition, comme par magie. À l’origine de ce décalage, un chiffre qui semble presque irréel : 92 %. C’est la promesse, presque clandestine, du micro-BIC appliqué aux locations meublées de tourisme classées dans certaines zones. Derrière ce taux, tout un pan du patrimoine échappe à la voracité de l’impôt… à condition d’en maîtriser les codes.
Plan de l'article
Pourquoi l’abattement de 92 % a marqué la fiscalité des locations meublées
Pour beaucoup, la fiscalité des locations meublées n’est qu’une succession de taux et de plafonds. Mais le fameux abattement forfaitaire de 92 % fait figure de privilège rare. Un avantage réservé à une élite : les propriétaires de meublés de tourisme classés, situés dans des zones B2 ou C, là où l’attractivité touristique peine à décoller. Le dispositif micro-BIC, dans ce cas précis, permet d’échapper à l’imposition sur 92 % des recettes locatives, à condition de rester sous un seuil de revenus bien défini. C’est la réponse de l’État pour ranimer le tourisme de proximité, loin des spots saturés.
A lire aussi : Comment choisir un terrain constructible viabilisé : les critères essentiels
La loi de finances 2024, renforcée par la loi Le Meur à l’automne, a cependant rebattu les cartes. Dès 2025, la générosité fiscale s’étiole pour la plupart des bailleurs :
- Meublés de tourisme non classés : abattement réduit à 30 %, plafond abaissé à 15 000 €.
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : abattement limité à 50 %, plafond ramené à 77 700 €.
Seule une poignée de propriétaires, dans des territoires bien précis, peuvent encore prétendre à ce taux de 92 %. Les pouvoirs publics cherchent à muscler l’offre touristique hors des grandes villes, tout en verrouillant l’accès à cette niche fiscale. Désormais, obtenir l’abattement maximal suppose un classement officiel, un ancrage territorial clair, et le respect d’un plafond serré. Finies les dérives et la spéculation urbaine : l’avantage fiscal se resserre autour du tourisme « authentique ».
A lire aussi : Les clés pour investir dans l'immobilier de la Côte Bleue
92 % d’abattement en 2025 : qui peut encore en bénéficier ?
L’époque où l’on pouvait profiter largement du taux de 92 % est révolue. La loi de finances 2024 et la loi Le Meur ont restreint l’accès à cette faveur à une seule catégorie : les meublés de tourisme classés, situés exclusivement en zone B2 ou C, et soumis à des conditions de plus en plus strictes. Ces zones, définies par l’administration, correspondent à des territoires où dynamiser l’offre touristique prime sur la rentabilité foncière.
Pour continuer à bénéficier de ce régime d’exception, il faut cocher toutes les cases :
- classement officiel « meublé de tourisme » délivré par un organisme accrédité ;
- localisation hors des zones tendues (exit les métropoles et les côtes surexploitées) ;
- déclaration des recettes en micro-BIC sans dépasser 77 700 € de chiffre d’affaires annuel.
Mais la liste des contraintes ne s’arrête pas là. De nombreuses villes imposent des règles plus strictes : limitation du nombre de meublés, durée maximale de location, enregistrement obligatoire. Transparence et contrôle : voilà le nouveau mot d’ordre.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) reste la clef : seuls les bailleurs non professionnels respectant le plafond peuvent prétendre à l’abattement maximal. Au-delà, le couperet tombe, et le régime bascule sur des taux bien moins favorables. L’avantage fiscal, autrefois accessible, devient un sésame réservé à ceux qui jouent le jeu du tourisme local, structuré et maîtrisé.
Quels avantages fiscaux concrets pour les propriétaires en location meublée ?
La location meublée, sous le statut LMNP, reste un terrain de jeu envié sur le plan fiscal. Le micro-BIC délivre un abattement de 50 % sur les loyers pour la majorité des meublés, et jusqu’à 92 % pour les rares élus des zones B2/C, sous conditions. Résultat : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s’en trouvent drastiquement allégés.
Ceux qui supportent des charges élevées — crédits, travaux, gestion — peuvent opter pour le régime réel. Ici, chaque dépense (intérêts, entretien, frais d’agence) s’impute, mais surtout, l’amortissement du bien vient éroder la base imposable, parfois jusqu’à l’annulation totale de l’impôt pendant plusieurs années. Dans le cadre LMNP, les déficits non utilisés se reportent sur dix ans, tandis que le LMP (loueur professionnel) supprime tout plafond de report.
- Le micro-BIC : simplicité et rapidité, mais plafonné.
- Le réel : optimisation fiscale, gestion plus technique.
La revente d’un bien loué en meublé sous statut LMNP s’effectue sous le régime des particuliers, plus avantageux que la fiscalité professionnelle du LMP. Dans certains cas (résidences de services avec prestations hôtelières), la récupération de la TVA peut doper la rentabilité. Face au micro-foncier (30 % d’abattement en location nue), le meublé conserve une avance nette, surtout en 2025, sur le plan de la rentabilité réelle.
Les évolutions à anticiper pour optimiser sa déclaration en 2025
L’année 2025 s’annonce comme un tournant pour les bailleurs. Les textes votés réécrivent les règles du micro-BIC : pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement tombe à 30 %, plafond à 15 000 €. Pour les classés et chambres d’hôtes, 50 % et 77 700 €. Seules les locations classées, en zones bien identifiées, préservent encore le Graal des 92 %. La fenêtre se réduit, la sélection s’intensifie.
Face à ces changements, de plus en plus de propriétaires migrent vers le régime réel, prêts à se lancer dans une gestion plus technique pour maintenir leur rentabilité. Attention toutefois : la réintégration des amortissements dans la plus-value lors de la revente limite la portée de cette stratégie. Là où l’on gagnait hier, il faudra désormais calculer avec précision.
Déclarer ses revenus locatifs en 2025 ne s’improvise plus :
- nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire ;
- interdiction de louer les logements classés G ;
- obligations variables selon que l’on soit LMNP ou LMP.
Outils numériques (decla.fr, service-public.fr), expert-comptable, formations FNAIM ou UNPI : la boîte à outils du bailleur s’enrichit, car la fiscalité ne laisse plus de place à l’improvisation. Dans ce casse-tête fiscal qui se resserre, seuls les plus informés sortiront gagnants.
Au bout du compte, la location meublée en 2025 ressemble à une partie d’échecs. Un mouvement mal anticipé, et l’avantage fiscal s’évapore. Mais pour ceux qui savent lire le jeu, le 92 % n’est pas un mirage : c’est la récompense d’une stratégie affûtée, là où d’autres se contentent de compter leurs cases.
