Un bail signé avant novembre 2018 ne subit aucune des récentes exigences de la loi Élan. Certaines règles ne s’appliquent que dans les secteurs où la pression immobilière est forte, d’autres concernent tous les propriétaires, mais leur entrée en vigueur varie selon le contexte. Les syndics risquent désormais des sanctions en cas d’écart, tandis que les petites copropriétés bénéficient de certains allègements.
Les échéances diffèrent selon la nature des mesures et les profils concernés. Les professionnels du logement jonglent avec un patchwork de règles : neuf ou ancien, location meublée ou vide, chaque situation impose ses propres repères. L’encadrement des loyers, par exemple, reste réservé à quelques territoires seulement.
Comprendre la loi Elan : origines, ambitions et grandes lignes
Adoptée sous le quinquennat d’Emmanuel Macron, la loi Élan, pour « évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », s’inscrit dans la dynamique de réformes portée par le gouvernement d’Édouard Philippe. Orchestrée par le ministre Julien Denormandie et promulguée le 23 novembre 2018, elle imprime un tournant dans l’histoire du logement français. Avec ses plus de 230 articles, ce texte dense ambitionne de stimuler la construction, d’abaisser les coûts et de repenser la cohésion des territoires.
Ce texte vient corriger ou compléter la loi Alur et revisite en profondeur la loi SRU. Les objectifs sont affichés sans détour : favoriser la mixité sociale, accélérer la production de logements neufs, réutiliser les bureaux inoccupés, moderniser la gestion des copropriétés. Plusieurs axes structurent la réforme :
- Réorganisation du secteur HLM : mutualisation des ressources, accélération de la vente de logements sociaux, ajustement des quotas SRU jusqu’en 2031.
- Simplification des démarches d’urbanisme : mise en place du projet partenarial d’aménagement (PPA) et de la grande opération d’urbanisme (GOU).
- Encadrement des loyers dans les zones tendues, mesures contre les marchands de sommeil.
La protection des publics fragiles reste un pilier : lutte contre l’habitat insalubre, création du bail mobilité, imposition d’un seuil de logements accessibles dans les programmes neufs (20 % pour les personnes handicapées). La loi Élan a reçu le feu vert du Conseil constitutionnel, mais elle n’a pas fait l’unanimité : certains dénoncent un risque pour la mixité sociale ou la trop grande liberté laissée au secteur HLM. L’application demeure progressive, suspendue à la publication de nombreux décrets. Malgré ces obstacles, la réforme façonne déjà les contours du cadre de vie et du marché immobilier en France.
À qui s’adresse la loi Elan et dans quels cas s’applique-t-elle vraiment ?
La loi Elan s’adresse à un large éventail d’acteurs : propriétaires bailleurs, locataires, investisseurs, copropriétaires, syndics, conseils syndicaux, mais aussi bailleurs sociaux et organismes HLM. Elle touche le quotidien de chacun, bien au-delà du logement privé, et s’étend au secteur social sur tout le territoire.
Certains dispositifs ciblent d’abord la location. Le bail mobilité, conçu pour la location meublée temporaire (de 1 à 10 mois), vise ceux qui bougent : professionnels en mission, étudiants, stagiaires. L’encadrement des loyers s’applique dans quelques villes où la demande est forte, comme Paris et Lille : le bailleur doit alors se plier à un loyer de référence, sans dépasser un certain seuil. Ces mesures s’appliquent surtout aux nouveaux contrats, mais influencent aussi les discussions entre propriétaires et locataires existants.
Pour les copropriétés, la loi exige des évolutions concrètes : vote électronique, extranet obligatoire, vote à majorité simple pour certains travaux liés à la transition énergétique. Chaque syndicat et conseil syndical doit s’adapter à ces nouveaux standards. Sur le plan de la construction, une étude géotechnique devient indispensable lors de la vente de terrains à bâtir dans plusieurs secteurs, pour anticiper les risques liés au sol.
Les règles d’accessibilité relèvent désormais du cahier des charges dans le neuf : au moins 20 % des logements doivent pouvoir accueillir une personne en situation de handicap dès la livraison. Les organismes HLM doivent non seulement adapter leur parc, mutualiser leurs efforts, mais aussi accélérer la vente de logements sociaux, tout en respectant une nouvelle échéance fixée à 2031.
Ce qui change concrètement pour la copropriété, les loyers et le marché immobilier
Les transformations de la copropriété sont majeures. L’extranet, désormais imposé à tous les syndics, donne à chaque copropriétaire un accès facilité aux documents utiles. Le vote à distance en assemblée générale et la simplification des règles de majorité pour les travaux de transition énergétique (isolation, rénovation d’ascenseur) rendent les décisions collectives moins lourdes. Les copropriétés de petite taille, moins de cinq lots, bénéficient d’un régime allégé, avec une gestion et une comptabilité simplifiées.
Côté loyers, l’encadrement fait la police dans plusieurs grandes villes. Un loyer de référence est fixé, assorti d’un plafond. Les propriétaires doivent s’y tenir lors de la signature ou du renouvellement d’un bail. L’objectif ? Contenir la flambée des prix et tenter de stabiliser le marché, même si la pression reste forte pour nombre de ménages. Le bail mobilité vient répondre aux attentes de ceux qui bougent : étudiants, stagiaires, salariés en mission courte. Il s’agit d’un bail meublé, limité à dix mois et sans dépôt de garantie.
Sur le marché immobilier, la loi Élan encourage la transformation de bureaux vacants en logements, surtout dans les grandes villes. Les collectivités disposent désormais de nouveaux outils, comme le projet partenarial d’aménagement (PPA) et la grande opération d’urbanisme (GOU), pour accélérer la construction et la réhabilitation de quartiers entiers. Depuis 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est opposable : lorsqu’un bien est mis en vente ou en location, le propriétaire s’engage sur la performance énergétique affichée, ce qui renforce la pression sur la qualité environnementale de l’ensemble du parc.
Ce qui change concrètement pour la copropriété, les loyers et le marché immobilier
La copropriété se transforme en profondeur. L’extranet, désormais généralisé, révolutionne l’accès aux documents pour chaque copropriétaire. Le vote à distance en assemblée, la simplification des majorités pour les travaux d’isolation ou de rénovation d’ascenseur font gagner du temps et facilitent les projets collectifs. Les copropriétés de moins de cinq lots profitent d’une gestion allégée et d’une comptabilité adaptée à leur taille.
Concernant les loyers, l’encadrement revient dans les grandes agglomérations comme Paris et Lille. Les nouveaux baux et leurs renouvellements doivent respecter un loyer de référence, assorti d’un plafond. Ce dispositif vise à freiner la spéculation et à ramener un peu de stabilité, même si le marché reste tendu pour de nombreux ménages. Le bail mobilité s’adresse à ceux qui n’ont pas besoin d’un logement permanent : il s’agit d’un contrat meublé, limité à dix mois, sans dépôt de garantie à verser.
Enfin, sur le marché immobilier, la loi Élan ouvre la voie à la reconversion de bureaux en logements, notamment dans les métropoles. Les collectivités s’appuient sur le projet partenarial d’aménagement (PPA) et la grande opération d’urbanisme (GOU) pour accélérer les chantiers et redessiner certains quartiers. Depuis 2021, le DPE engage la responsabilité du propriétaire lors de toute annonce de location ou de vente, poussant le secteur vers plus d’exigence environnementale.
Mosaïque de mesures, la loi Élan redessine la carte de l’immobilier français. On la constate dans les assemblées de copropriétaires, dans la signature d’un bail à Paris ou à Lille, dans la transformation d’un immeuble de bureaux en logements. Reste à voir comment ce nouveau cadre saura résister aux secousses du marché et aux attentes d’une société en mouvement.
