En 1867, la ville de San Francisco interdit la construction de laveries chinoises dans certains quartiers, ouvrant la voie à la première réglementation urbaine discriminatoire aux États-Unis. À Berlin, dès 1891, une réglementation sépare strictement les espaces résidentiels des industries, bouleversant la croissance urbaine.
Des décisions administratives, parfois motivées par la ségrégation ou la protection des intérêts économiques, ont structuré durablement la façon dont les territoires urbains se développent et s’organisent. Les conséquences de ces choix historiques continuent d’influencer la gestion des espaces urbains à travers le monde.
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Comprendre le zonage : une clé de lecture de l’aménagement urbain
Le zonage territorial ne se limite pas à un découpage technique : il trace la ville, façonne les quartiers et influe sur la vie de chacun. En France, cet outil de l’aménagement du territoire divise l’espace urbain en zones dédiées à des usages précis : logements, activités économiques, infrastructures publiques, réserves naturelles ou terres agricoles. Cette division, héritée de traditions européennes, continue de structurer centres urbains, périphéries, zones industrielles et quartiers résidentiels.
On distingue plusieurs grandes familles de zonage, qui répondent à des logiques différentes :
- zonage de savoir, qui s’appuie sur la connaissance fine du territoire pour orienter les choix
- zonage d’intervention, utilisé lorsqu’il s’agit de transformer ou de réaménager des espaces
- zonage de prescription, qui fixe des règles strictes d’usage ou de construction
La réalité du marché immobilier se lit aussi à travers la distinction entre zones tendues et zones détendues. Dans les premières, la demande explose, le foncier devient rare, les prix s’envolent. Dans les secondes, la demande chute, les logements peinent à trouver preneur, l’activité ralentit.
Le droit de l’urbanisme encadre en détail ces partitions, donnant naissance à des outils comme la ZAC (création de nouveaux quartiers), la ZUP (réponse à la crise du logement), la ZFU (soutien à l’activité dans les secteurs en difficulté) ou encore la ZSP (renforcement de la sécurité). Si l’État français détient la main sur ces dispositifs, les collectivités locales jouent un rôle déterminant pour maintenir l’équilibre entre développement urbain, cohésion sociale et préservation des ressources.
Comment le zonage est-il né ? Retour sur une histoire méconnue
L’origine du zonage se niche dans l’Europe du XVIIIe siècle, et plus particulièrement en Italie. Les premiers urbanistes s’efforcent alors de canaliser l’expansion désordonnée des villes, de limiter les risques sanitaires et d’ordonner les usages. Peu à peu, faubourgs, quartiers industriels et centres historiques s’individualisent sous la pression d’une gestion pragmatique, soucieuse d’hygiène et de circulation.
En France, la loi Cornudet de 1919 marque un tournant. Ce texte impose aux villes de plus de 10 000 habitants de se doter d’un Plan d’Aménagement, d’Embellissement et d’Extension (PAEE). On voit apparaître la planification urbaine structurée : le zonage s’affirme comme instrument de maîtrise, permettant de séparer logements, industries et espaces publics pour mieux contrôler l’expansion urbaine dans l’après-guerre.
Au fil du temps, le zonage territorial se perfectionne. Après 1945, face aux besoins massifs de logements, la France développe des outils spécifiques. Voici quelques exemples parmi les plus marquants :
- les Zones à Urbaniser en Priorité (ZUP), pour bâtir rapidement de nouveaux ensembles d’habitation,
- les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC), qui deviennent de véritables laboratoires pour la ville moderne,
- les Zones Franches Urbaines (ZFU), visant à stimuler l’activité économique dans des quartiers fragilisés.
Cette histoire, parfois absente des débats actuels, rappelle que le zonage est une construction évolutive, influencée par les crises, les politiques publiques et les transformations sociales.
L’impact du zonage sur le développement et la vie des villes
Le zonage territorial laisse une empreinte tangible sur le visage des villes. En segmentant l’espace selon les usages, logement, industrie, commerce, espaces verts,, il modèle les rythmes quotidiens et influence la qualité de vie. Ce découpage, inscrit dans le droit de l’urbanisme, a des répercussions concrètes : mobilité, accès au logement, organisation des services.
Dans les grandes villes, la séparation entre zones tendues et zones détendues révèle les fractures du marché immobilier. D’un côté, des quartiers où la population afflue, où la pression sur les prix rend l’accès au logement difficile. De l’autre, des zones moins attractives, qui peinent à attirer habitants et investissements. Ce contraste nourrit les inégalités territoriales et accentue les écarts entre secteurs favorisés et quartiers en difficulté.
Pour illustrer la diversité des dispositifs, voici les principales formes de zonage mises en œuvre dans les politiques urbaines :
- zones urbaines prioritaires (ZUP) centrées sur le logement social et la rénovation,
- zones d’aménagement concerté (ZAC) pour faire émerger de nouveaux pôles de vie,
- zones franches urbaines (ZFU) destinées à relancer l’économie locale.
Grâce à ces outils, l’urbanisme tente de répondre à des défis majeurs : favoriser la mixité sociale, garantir l’accès aux équipements, assurer la sécurité. Pourtant, la rigidité du système peut aussi freiner l’innovation et renforcer certaines frontières invisibles qui traversent la ville.
Pourquoi le zonage reste un enjeu central pour l’urbanisme d’aujourd’hui
Le zonage territorial s’impose comme un terrain de confrontation entre visions urbaines et choix politiques. Les travaux de Patrice Melé, Daniel Béhar, ou Hervé Vieillard-Baron interrogent sa capacité à s’adapter aux nouveaux défis urbains. Plus qu’un découpage administratif, le zonage influence les déplacements, façonne la vie collective et guide les décisions locales, de Paris à Toulouse en passant par Lyon.
Au cœur du débat : la question des inégalités. En séparant zones tendues et zones détendues, le zonage révèle la fracture territoriale. Daniel Béhar montre comment cette division concentre la richesse au centre et laisse en périphérie des espaces moins dotés. À mesure que les métropoles grandissent et que les attentes citoyennes évoluent, la réflexion sur la mixité sociale prend un nouvel élan.
Le zonage au cœur des choix politiques
Voici quelques domaines où le zonage pèse sur les décisions publiques :
- Fixer les conditions d’accès au logement et au marché du travail
- Organiser la densité des quartiers et la présence des services
- Intégrer les impératifs liés à la transition écologique
Pour Patrice Melé, le zonage agit comme une interface entre droit et géographie. Il permet à l’État d’affirmer sa présence, mais sa rigidité suscite parfois la méfiance. Cet outil, loin d’être neutre, modèle le quotidien, matérialise les frontières internes de la ville et nourrit, selon Eloi Laurent, une réflexion toujours plus vive sur la justice territoriale.
Rien n’est figé : le zonage s’ajuste, se conteste, se réinvente. À chaque génération, la ville redéfinit ses lignes de partage. La carte n’est jamais définitive : elle s’écrit au présent, sous nos yeux, au rythme des mutations urbaines et des aspirations collectives.
