La valeur médiane des biens résidentiels en France a reculé de 4,7 % sur douze mois, selon les données des notaires au premier trimestre 2024. Paris enregistre sa plus forte correction depuis 2015, tandis que plusieurs métropoles régionales voient leurs prix chuter de plus de 5 %.Le volume des transactions atteint son niveau le plus bas depuis dix ans, freinant l’activité des professionnels du secteur. La baisse généralisée s’accompagne d’un allongement des délais de vente et d’une offre qui reste abondante dans la plupart des grandes agglomérations.
Plan de l'article
La baisse des prix immobiliers en France : état des lieux en 2024
Rarement le marché immobilier français aura connu un tel retournement. Après avoir grimpé sans relâche, la courbe des prix s’inverse nettement. Les données issues du baromètre des notaires et de la FNAIM coïncident : la tendance baissière ne fait plus débat. Sur un an, le prix de l’immobilier ancien perd 4,7 %. Même Paris, longtemps terrain sûr, subit son choc le plus rude en près d’une décennie.
Mais il ne s’agit plus d’un phénomène cantonné à la capitale. Toutes les grandes agglomérations voient le recul du marché immobilier progresser. Les acheteurs boudent les visites, freinés par la montée des taux d’emprunt. Résultat : le volume des ventes recule de près d’un cinquième, selon les principaux réseaux. Les vendeurs, eux, s’accrochent à l’espoir d’un retour de flamme et laissent traîner leurs biens sur le marché. Les délais de vente s’étirent, les professionnels s’impatientent. L’ère de l’euphorie est bel et bien terminée.
Évolution des prix par segment
Pour mesurer la portée de cette baisse, il faut observer les tendances selon les différents types de biens :
- Logements anciens : quasiment partout en France, la valeur recule. Certaines zones accusent des baisses bien plus lourdes que la moyenne nationale.
- Logements neufs : la résistance est supérieure, mais les stocks fondent et les permis de construire s’effondrent.
Ce nouvel équilibre force le marché à revoir ses standards. Le prix moyen des appartements et maisons se rapproche, petit à petit, du seuil de solvabilité réel des Français. Agences et portails spécialisés comme Seloger ou Meilleurs Agents ajustent désormais leurs perspectives : la tendance baissière n’a rien d’un accident de parcours, elle rebat les cartes pour les acquéreurs comme les investisseurs.
Quelles sont les causes profondes de la tendance baissière ?
Impossible d’ignorer l’effet dévastateur des taux d’intérêt sur le marché immobilier. En l’espace de deux ans, le crédit immobilier a quadruplé, passant de 1,2 % à au-delà de 4 % sur vingt ans. Inévitablement, la capacité d’emprunt des ménages s’effrite de près d’un quart. Les exigences des banques s’alourdissent : apport renforcé, garanties supplémentaires, sélection plus stricte. Les candidats à l’accession, souvent jeunes, abandonnent ou patientent. Chaque refus de prêt ralentit un peu plus la mécanique de l’achat immobilier, et le recul du marché immobilier s’accélère encore.
Chez les investisseurs locatifs, même désenchantement. La fiscalité s’alourdit, la rentabilité se réduit à la portion congrue, et les dispositifs sur l’encadrement des loyers dans les métropoles font fuir. Le cycle de la crise immobilière tourne en boucle : la prudence gagne, les biens stagnent sur le marché, l’investissement s’effrite.
Pour mieux cerner les ressorts de cette situation, on peut énumérer les facteurs les plus décisifs :
- Taux de crédit immobilier : envolée continue depuis deux ans
- Capacité d’emprunt : la marge de manœuvre des acquéreurs s’est réduite
- Crise de confiance : l’incertitude ambiante dissuade de sauter le pas
Aujourd’hui, obtenir un crédit immobilier relève de l’obstacle sportif. Les porteurs de projets temporisent et attendent un signal : la promesse d’une stabilisation des taux d’intérêt. Ce recul du marché immobilier ne traduit donc pas une absence de désir d’acheter, mais l’incapacité grandissante à mener à bien un dossier de financement, aussi bien pour loger sa famille que pour investir.
Régions et villes les plus touchées : où la correction est-elle la plus marquée ?
Aucune zone n’est totalement préservée de la tendance baissière. Mais le choc varie sensiblement selon les aires. En Île-de-France, la correction impressionne par sa brutalité, avec des prix immobiliers en net retrait, niveau jamais atteint depuis la dernière grande crise. À Paris même, le prix moyen se situe désormais sous le seuil symbolique des 10 000 euros du mètre carré. Les arrondissements centraux reculent, la grande couronne subit un repli encore plus accentué. La demande s’effondre, les transactions touchent leur point le plus bas.
Les grandes métropoles en première ligne
Le scénario se répète dans toutes les grandes villes : Lyon, Bordeaux, Nantes, Strasbourg… Partout, appartements et maisons enregistrent des baisses sensibles. À Bordeaux, après la période des prix délirants, c’est la dégringolade, près de 8 % de repli en un an d’après la FNAIM. Marseille et Lille affichent elles aussi des stocks d’invendus qui grossissent, signe que le marché est à l’arrêt.
Pour donner la mesure de la baisse dans plusieurs grandes villes :
- Paris : -6 % sur un an (source : notaires)
- Lyon : -7 %
- Bordeaux : -8 %
- Nantes : -5 %
Jusqu’ici considérée comme un refuge, la première couronne des grandes villes n’échappe plus à l’ajustement. Immobilier neuf ou ancien, tous les segments plient. Seules quelques villes de taille moyenne, appuyées par une clientèle locale stable, parviennent à limiter la casse. Partout ailleurs, la baisse du marché immobilier s’installe.
Vers quelles évolutions du marché immobilier en 2025 face aux incertitudes économiques ?
En 2025, la tonalité du marché immobilier français reste résolument prudente. La chute des ventes, entamée en 2023, s’est confirmée sur toute l’année suivante, accompagnée d’une correction des prix qui persiste à l’échelle nationale. Les études croisées des grands organismes du secteur sont formelles : la perspective d’une véritable stabilisation reste lointaine, même si la baisse ralentit nettement depuis quelques mois.
Les conditions d’accès au crédit demeurent serrées. Si les taux ont légèrement reculé depuis leur sommet du début 2024, ils se situent toujours au-dessus des moyennes observées dans les cinq dernières années. Résultat : de nombreux primo-accédants restent aux portes du marché, tandis qu’une partie des vendeurs s’obstine à refuser les baisses, ce qui engorge le stock et ralentit encore les signatures d’actes.
La filière du logement neuf s’enlise particulièrement : dépenses de construction qui explosent, quasi-disparition des lancements, files d’attente vides dans les bureaux de vente. Même là où les tarifs reculent, cela ne suffit plus à faire revenir les acquéreurs. Les investisseurs locatifs hésitent, prisonniers d’une fiscalité mouvante et de marges en déclin.
Les acteurs du marché tablent donc sur une tendance baissière encore modérée, émaillée d’ajustements inégaux selon les régions. Quelques territoires amorceront sans doute la stabilisation, d’autres continueront de tasser les prix. Mais tant que la confiance ne sera pas revenue, impossible de savoir quand ce marché retrouvera enfin les couleurs d’une reprise.
