Comment transformer une chambre en studio ?

Vous avez un studio que vous proposez à la location ? Que diriez-vous d’augmenter votre rentabilité locative avec une astuce simple ? En créant une chambre séparée, vous pouvez transformer votre studio en T2 et ainsi louer plus cher, et garder vos locataires plus longtemps . Êtes-vous intéressé ? Je partage avec vous dans cet article toutes les options pour offrir à vos locataires un T2 flambant neuf.

Pourquoi ajouter une pièce dans un studio ?

Lorsque l’aménagement des locaux le permet, l’ajout d’une pièce dans un studio présente deux avantages :

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• augmentation de la rentabilité locative
• une plus grande valeur ajoutée potentielle

Augmentez la rentabilité locative

À mon avis, les studios n’ont qu’un seul avantage : être relativement abordables pour les petits budgets, tant du point de vue du locataire que du point de vue de l’investisseur. Cependant, dormir au milieu de la salon et divertir des amis dans votre chambre peuvent rapidement se fatiguer.

En transformant un studio en T2, l’investisseur augmente donc ses chances de louer rapidement et bien  :

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• Étant donné que les T2 sont rares parmi les petits appartements, le nombre de locataires potentiels augmente . Si vous offrez une maison bien optimisée, il est plus facile de trouver un locataire de qualité.
• Les locataires d’un T2 de qualité séjourneront plus longtemps que dans un studio, ce qui réduit le risque d’une vacance locative .
• Un T2 sera souvent loué un peu plus cher qu’ un studio, surtout s’il est bien optimisé.

Atteindre une plus grande valeur ajoutée que la revente

En complément, l’achat d’un studio coûte généralement moins cher qu’un T2. Bien sûr, il faut ajouter le coût des travaux. Mais dans un studio qui ne nécessite que le montage d’une partition et installation d’une porte pour créer une chambre à coucher, le coût ne doit pas dépasser 1000 euros, main-d’œuvre comprise . Pas mal, hein ?

En incluant les travaux de rénovation, si la propriété a été initialement achetée à un prix inférieur au prix du marché, le potentiel de plus-value sera augmenté. Les acheteurs disposant d’un petit budget seront en effet plus enclins à vouloir acheter un T2 plutôt qu’un studio, ce qui augmente vos chances d’obtenir le prix souhaité.

Pour connaître d’autres stratégies pour créer de la valeur ajoutée, je vous invite à lire l’article « La plus-value immobilière : 5 conseils pour gagner plus ».

Comment savoir si la disposition du studio se prête à l’ajout d’une pièce

Bien entendu, pour transformer un studio en T2, sa mise en page doit permettre cet ajout. Certains éléments de liaison peuvent rendre ce type de modification impossible. En particulier, l’emplacement des fenêtres, de la porte d’entrée et des réseaux de plomberie a un impact majeur sur l’avenir développement.

De plus, pour être considérée comme une chambre à coucher, la pièce créée doit répondre à certains critères.

Les critères à remplir pour présenter une pièce en tant que pièce

n’existe pas de définition juridique claire de ce qui détermine si une pièce peut être présentée comme une pièce d’habitation. Le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 établit une distinction entre les pièces habitables et les pièces secondaires d’un espace de vie, ce qui est déjà un début. Pour être considéré comme un salon Il  :

• la pièce doit mesurer au moins 9 m² ,
• la hauteur sous plafond doit être supérieure ou égale à 2,50 m.
• la pièce doit comporter au moins une ouverture à l’extérieur . La surface ouvrable des fenêtres de la pièce doit représenter au moins 10 % de la surface vitrée totale.

Ces dimensions sont inférieures pour un secondaire pièce (surface minimale de 7 m², hauteur sous plafond minimale de 2,20 m) mais l’ouverture vers l’extérieur est également essentielle.

Pour transformer un studio en T2, il sera donc impératif que la chambre ait une fenêtre ! Sinon, vous devrez présenter votre T2 sous la forme d’un T1 bis. Certes, c’est moins sexy sur une annonce immobilière. Mais cela ne vous empêche pas de créer une zone de couchage séparée si votre studio ne vous permet pas de répondre à ces critères. Votre espace nuit, même riquiqui, sera un véritable atout pour différencier votre studio des hébergements concurrents.

Un exemple de studio qui ne peut pas être transformé en T2

J’ai trouvé le plan suivant sur les annonces immobilières sur le site de Leboncoin. Ce studio mesure 26 m². L’entrée est située sur le côté et la baie vitrée donnant sur le balcon occupe une grande partie du mur.

Compte tenu de la mise en page, il semble imprudent de créer une chambre à coucher en utilisant la fenêtre de la cuisine  :

• La surface de la chambre ne permettrait d’installer qu’un seul lit . Cependant, le placard manquant pourrait être installé dans l’entrée.
• L’entrée resterait trop grande et peu optimisée pour une maison de cette surface.

Il me semble également imprudent de créer une chambre donnant sur le balcon  :

• La surface restante allouée au salon et à la cuisine, en empiétant sur l’entrée, serait trop petite pour les besoins d’un salon.
• Le salon créé bénéficierait d’un peu de lumière, sauf si vous installez un auvent dans la cloison de la chambre.
• Il faut passer par la chambre pour accéder au balcon. Pour un apéritif au soleil entre amis, ce n’est pas l’idéal !

Par contre, il est tout à fait possible de créer un T1 bis dans ce type de surface . Je me suis amusé à modéliser en 3D ce à quoi ça pouvait ressembler. Sans toucher la salle de bain pour limiter le travail, elle permet :

• pour créer un espace de couchage séparé avec rangement
• un grand dressing dans l’entrée
• une cuisine avec coin repas pour deux personnes
• un salon pour six personnes donnant sur le balcon .

Qu’en pensez-vous ? Voyez-vous d’autres options de mise en page pour ce studio ? Dites-moi en commentaires ce que vous feriez si ce studio était le vôtre.

Si vous souhaitez disposer de pistes supplémentaires pour détecter le potentiel de votre studio, je vous invite à télécharger gratuitement « Le guide ultime de la rénovation rentable  : les outils essentiels pour augmenter vos revenus locatifs grâce au travail » et lisez le chapitre « Comment détecter le potentiel d’une propriété lors de la visite ? ». Pour le recevoir, il vous suffit de renseigner votre prénom et votre adresse e-mail ci-dessous.

Ma méthode pour transformer un studio en T2

Avez-vous trouvé un studio qui peut être converti en T2 ? Parfait ! Je propose maintenant de vous donner mes conseils pour créer une chambre confortable, même sur quelques mètres carrés. Bien entendu, ce qui suit est également valable pour un T1 bis si la disposition du studio ne permet pas de créer une vraie pièce.

1/ Identifier le meilleur emplacement pour la salle

abord, assurez-vous de placer votre salon dans l’espace le plus lumineux de la pièce. Votre locataire y passera beaucoup plus de temps que dans la chambre, c’est donc la pièce à privilégier. Et si vous avez accès au balcon, veillez à le garder dans le salon pour un accès plus convivial Tout d’ quand il y a des invités.

Idéalement, prévoyez un espace de 9 m² pour créer une pièce dans laquelle il reste facile de se déplacer. Si cela n’est pas possible, laissez suffisamment de passage pour accéder au lit et au placard. 60 cm de passage entre les deux est un minimum important. Si vous envisagez d’installer une porte qui s’ouvre dans la pièce, laissez également suffisamment de déplacements pour que la porte soit complètement ouverte . Dans les bâtiments plus anciens, la taille standard de la porte est de 73 cm (pour la partie qui s’ouvre). Dans ce cas, prévoir au moins 80 cm entre la porte et le meuble le plus proche.

Si vous manquez de place pour une pièce de cette taille, vous pouvez envisager plusieurs options :

• Réduisez le nombre de mètres carrés en éliminant la circulation d’un côté du lit. Dans le plan ci-dessous, coller le lit contre la fenêtre permet de gagner 1,8 m².
• remplacer la porte qui s’ouvre vers l’intérieur de la pièce par une porte qui s’ouvre vers l’extérieur ou une porte coulissante. Vous pourrez ramener le mur de la porte au lit et économiser 2 m² supplémentaires. Attention cependant, dans ce cas, je vous conseille d’agrandir le passage entre le lit et le placard pour faciliter le passage. J’ajouterai également un peu d’espace au bout du lit pour faciliter la mise en place du lit et permettre son déplacement éventuel .

2/ Choisissez comment séparer la chambre du salon

façon la plus évidente de créer une chambre à coucher pour transformer un studio en T2 est bien sûr la cloison et la porte battante ou coulissante. Cependant, dans les petits studios, en particulier les studios de moins de 30 m², d’autres options peuvent être avantageuses La .

La canopée

A la canopée, installée à mi-hauteur dans la cloison, permet à la lumière de circuler, tout en augmentant le volume perçu dans le salon. Dans le même ordre d’idées, vous pouvez également remplacer la verrière par de vieilles fenêtres , ce qui apportera beaucoup de caractère.

Portes coulissantes doubles

Pour un effet « tu me vois, tu ne me vois plus », tu peux choisir d’agrandir la porte dans la cloison et d’installer une double porte coulissante. Pour optimiser l’espace disponible pour les meubles, je vous conseille d’installer des portes dites galandage, qui s’intègrent dans la cloison . Et en choisissant d’installer un canapé-lit plutôt qu’un lit dans la chambre, vous offrez ainsi à vos locataires la possibilité d’agrandir le salon sur demande. C’est un avantage qui peut vous aider à louer plus rapidement.

Les armoires de rangement

Pour augmenter la capacité de stockage , vous pouvez également choisir de remplacer tout ou partie de la cloison par des meubles sur mesure ou adaptés à partir de meubles commerciaux . Par exemple, vous pouvez créer un espace de rangement pleine hauteur dans des armoires de cuisine standard et installer une porte au milieu. En fonction de l’espace disponible, vous pouvez décider d’allouer ces rangements à la chambre, au salon ou aux deux.

Dans l’exemple ci-dessous, j’ai utilisé des armoires de cuisine standard à deux profondeurs pour créer des niches en relief et donner du peps à ce meuble. La plupart des meubles sont accessibles depuis la chambre à coucher pour faire de la place aux vêtements, mais les grandes niches du côté du salon permettent de créer des étagères ou de mettre en valeur des objets décoratifs .

La mezzanine

Bien sûr, si vous avez un plafond haut, vous pouvez également choisir de créer une mezzanine chambre à coucher . Dans ce cas, si la hauteur ne vous permet pas de vous tenir debout confortablement, je vous conseille d’installer uniquement le lit sur la mezzanine et de créer votre rangement en dessous.

3/ Délimine visuellement les espaces

Vous pensez probablement qu’une fois la cloison de la chambre montée, votre travail est terminé. Eh bien, non ! Pour créer un effet wahou qui déclenchera des émeutes de futurs locataires dès que l’annonce apparaîtra (je vais peut-être être un peu excité…), n’hésitez pas à délimiter visuellement des espaces en utilisant la couleur ou en travaillant sur des volumes .

Par couleur

Pour cela, la peinture et le papier peint sont vos meilleurs alliés. Si vous êtes réticent et que vous hésitez à utiliser des couleurs trop franches, vous pouvez définir les espaces avec des couleurs pastel ou du papier peint graphique mais peu coloré. Vous pouvez également opter pour un papier peint repositionnable. Il est plus cher à acheter, mais il permet vous pouvez tester un modèle audacieux sans regret. Enfin, pour un bel effet à moindre coût, vous avez également la possibilité de créer des motifs sur les murs avec du ruban adhésif. Il s’agit d’un ruban adhésif coloré, très facile à installer et peu coûteux. Avec un peu de créativité, le résultat peut être époustouflant. Attention cependant à tenir dans le temps, nettement moins que l’équivalent en peinture, surtout dans un logement offert à la location.

Si au contraire, vous n’avez pas peur de la couleur, mais que vous hésitez sur celles qui plairont à vos locataires, je vous conseille de commencer par identifier les couleurs à la mode. Pour cela, le meilleur outil est Pinterest. Si vous ne le savez pas encore, méfiez-vous, vous pourriez devenir accro rapidement. Le principe est simple : votre compte vous permet d’archiver des photos de n’importe quel site Web, ainsi que des photos que vous téléchargez vous-même sur l’application. Vous pouvez ensuite regrouper ces photos par thème en les « épinglant » dans des « tables ». C’est exactement le principe du tableau en liège sur lequel vous avez des photos qui vous plaisent, mais elles sont virtuelles. Pour vous faire votre propre opinion et comprendre comment cela fonctionne, je vous laisse jeter un coup d’œil (et vous abonner) au compte Pinterest de ce blog.

Comme une image vaut mille mots, voici ce que je proposerais au propriétaire de ce T1 de 33 m² dont j’ai trouvé le plan sur Leboncoin. Auparavant, il dispose d’un grand salon/chambre à coucher avec cuisine fermée.

Je lui suggérerais de déplacer la cuisine dans le salon et d’installer la chambre à coucher à la place. Au-delà de la création d’une cloison et de l’installation d’une porte coulissante, je définirais les espaces avec du papier peint en tête de lit dans la chambre, et un fort biais de couleur pour séparer la cuisine ouverte du salon.

En volumes

Jouer sur est une autre option efficace pour délimiter visuellement la chambre ou la cuisine. Vous avez le choix : vous pouvez créer une plate-forme, abaisser le plafond ou encadrer l’espace avec des cloisons partielles. En peignant le volume ainsi créé dans une couleur forte, vous pouvez renforcer cette délimitation.

Au niveau des étages

Dans un petit espace, il est préférable d’unifier le sol entre la chambre et le salon. Il vous permet de créer une continuité visuelle et d’agrandir virtuellement l’espace. Toutefois, si la cuisine est ouverte sur le salon, rien ne vous empêche d’intégrer un étage différent pour marquer cet espace . Il est très tendance aujourd’hui !

4/Les bases à ne pas oublier

Le décor est très agréable, mais pour réussir la transformation de votre studio en T2, il faut aussi penser à propos de ses fonctionnalités. Voici donc quelques points de détail à garder à l’esprit lorsque vous planifiez les travaux.

Les prises électriques

Rien n’est plus ennuyeux que de devoir débrancher votre bouilloire pour brancher votre grille-pain et vice versa. Pour les locataires ravis de leur maison, n’hésitez pas à fournir plus de prises électriques que nécessaire. Prévoient, au minimum, les éléments suivants :

• 5 prises dans la chambre : 2 de chaque côté du lit pour connecter une lampe de chevet et charger le téléphone portable, et une près de la porte pour connecter l’aspirateur.
• une douzaine de prises (minimum) dans la cuisine : micro-ondes, bouilloire, grille-pain, machine à café, et 2 prises supplémentaires pour les petits appareils connectés occasionnellement. À cela s’ajoutent les prises de courant des principaux appareils tels que la machine à laver, le lave-vaisselle éventuel, le réfrigérateur, le four et la plaque de cuisson. Attention dans la cuisine, certains appareils nécessitent des prises et un circuit spécifiques disjoncteur dans le tableau électrique . Demandez conseil à votre électricien.
• Prises disséminées dans le salon : pour alimenter le téléviseur, les lampes ou les lampadaires, comme près du canapé, un ordinateur et une lampe près du bureau, etc. Toujours prévoir des prises supplémentaires pour recharger un téléphone portable. Et si votre pièce est toute en longueur, n’oubliez pas d’installer une prise électrique au milieu pour vous permettre d’aspirer une traite sans avoir à la débrancher.
• dans la salle de bain, au-delà de la machine à laver, prévoir au moins 2 prises pour connecter le sèche-cheveux et une brosse à dents ou un rasoir électrique.

Je l’ai peut-être oublié. Si vous souhaitez compléter cette liste, veuillez laisser un commentaire pour permettre aux autres lecteurs d’en profiter.

Les tables de chevet

Si la pièce est très petite, vous n’aurez pas forcément la place pour installer des tables de chevet pour poser votre montre, votre téléphone ou votre livre du moment. Sinon, il y a sont deux solutions très pratiques. Vous pouvez créer une tête de lit avec des niches intégrées ou simplement installer une étagère sur le lit et utiliser des pinces dirigées vers le lit. Simple et efficace !

Rangement pour

Il n’y a jamais assez de rangement dans un appartement, surtout s’il s’agit d’une petite surface. Pour augmenter la rentabilité de votre location, prévoyez un maximum de stockage . Utilisez tous les espaces disponibles :

• la hauteur au-dessus de la tête de lit,
• de l’espace sous le lit, en le choisissant avec un coffre de rangement intégré par exemple,
• la partition remplacée par une unité de stockage comme indiqué ci-dessus,
• l’espace perdu dans l’entrée,
• etc.

Un petit logement bien optimisé avec beaucoup de rangement sera loué beaucoup plus rapidement que le appartements concurrents classiques.

Que se passe-t-il si le studio est trop petit ou si la surface ne s’y prête pas ?

Vous avez changé votre plan dans tous les sens et, en fait, rien à faire, vous ne pourrez pas créer de pièce. Tous les studios n’autorisent pas l’ajout d’une pièce pour créer un T2. En dessous de 30 m², c’est souvent assez compliqué, même si ce n’est pas impossible si la configuration d’origine s’y prête. On a déjà vu que dans ce cas, il est possible de proposer un T1 bis avec une zone de couchage fermée en l’absence de chambre . Cependant, lorsque le studio est décidément trop petit ou trop mal fait pour permettre l’installation d’une séparation « difficile », il est possible de mettre en place une zone de couchage grâce à des solutions simples. Certes, le studio sera toujours proposé en tant que studio, mais l’effort pourrait quand même porter ses fruits.

Création d’une plateforme avec stockage intégré

Si vous avez un bon menuisier dans votre carnet d’adresses, Il est temps de l’appeler. Dans un studio de moins de 15 m², si la hauteur sous plafond le permet, créer une plate-forme pour relever la cuisine et/ou la salle de bain est une bonne alternative à la mezzanine. L’espace au sol ainsi dégagé permet d’intégrer des rangements et d’y glisser un lit . En position semi-ouverte, le lit avec quelques coussins devient un canapé. Et s’il est complètement rangé, il vous permet de libérer tout l’espace au sol si nécessaire.

Le mobilier ouvert

Une unité de rangement pleine hauteur séparée de la zone de couchage peut rapidement rendre un petit espace étouffant. Pour conserver un volume maximal dans un petit studio, vous pouvez installer une étagère ajourée qui isolera le lit sans le cacher. Dans le même esprit, vous pouvez installer des commodes qui arrivent à mi-hauteur et créer, si vous le souhaitez, une séparation toujours ajourée au-dessus.

Dans dans le studio de 26 m² ci-dessus, j’ai utilisé deux commodes IKEA Malm, reliées l’une à l’autre par des vis de montage. La structure du toit en verre est réalisée avec des lattes de bois peintes en noir et vissées à la commode et au mur pour plus de sécurité. L’espace créé reste ainsi ouvert et permet de conserver l’impression d’un maximum d’espace .

rideaux et panneaux japonais

Simple à installer et peu coûteux, les rideaux et panneaux japonais sont des alternatives intéressantes pour isoler la zone de couchage, tout en offrant la possibilité d’utiliser tout l’espace du salon si nécessaire.

Canapés convertibles Express

Enfin, si rien ne fait vraiment à ce sujet et qu’il est impossible de créer un espace séparé pour le lit, investissez dans un canapé-lit express. Il s’agit d’un canapé qui se déplie en lit en un temps record, sans avoir à retirer la housse ou les coussins. Certes, c’est plus cher à acheter, mais le gain de temps et le confort d’utilisation au quotidien sont incomparables. Choisissez un modèle avec un bon matelas pour assurer le confort de vos locataires et donc les encourager à rester plus longtemps .

Cet article est beaucoup plus long que d’habitude mais j’ai estimé que ce sujet méritait quelques recherches. J’espère qu’il vous aidera à trouver une solution qui, j’en suis sûr, augmentera votre rentabilité locative. Pour aller plus loin, je vous conseille de lire l’article « Louer plus cher : 5 conseils pour déclencher le béguin immobilier ».

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A Violaine